不動産賃貸業は「楽して儲かる」というイメージが今なお付きまとっています。
今回は少しだけ賃貸業のリスクを書いてみます。
こういう内容をあまり文章にしたことがないので、うまく表現出来るかどうかわかりませんのでご了承を。
貸し室業というのは商品は「部屋」です。
部屋をレンタルしてその賃料をいただきます。
満室になれば売り切れ。
それ以上の収益は上がりません。
コップ1杯にはコップ1杯分の水しか入りません。
商品を販売する会社や商店は、売れる商品を売れれば売れるほど仕入れを増やせば、幾らでも売り上げは上がっていきますし利益も上がっていきます。
商品販売は売れるだろうと思って仕入れた商品が売れずに不良在庫となるとか、そんなリスクが付きまといますが、それは別の話になるので置いといて。f(^ー^;
不動産はその商品自体が高額でなかなか入手しにくい物ですから、次から次へと仕入れを行う、なんてことはほぼ出来ません。
（超お金持ちなら出来るかも。）
入居率が100%になったらそこから先は売り上げも利益も上がらない。
毎月一定の収益をコツコツと貯めていくしかありません。
不動産賃貸経営の大きな出費は借金の返済と税金が主です。
借金の返済は一定金額ですし税金の納付も待ったなし。
不意な修繕や、長期の空室が生じたらどうなるか。
修繕も建物の規模によっては巨額になるケースが往々にしてあります。
コツコツ貯めた収益を一気に吐き出して再び振り出しに戻る。
実際に大規模修繕とかは借金しないと出来ないぐらいの金額です。
借金の上に借金を重ねることになります。
これに賃料相場の下落、公租公課の上昇、借り手の賃料滞納なんてことになると最初の計算が大幅に狂うことになります。
業者に依頼している清掃の回数を減らすとか、玄関マットの交換をやめるとか。
そんなことぐらいしか経費の節減は出来ません。
最初からそういった事態を見越して運営している方なんてどれぐらいいるでしょうか？
私もそんな物予測不可能です。
マンション投資についてリスクを記述したページがあります。
その中から代表的な事柄を見てみますと・・・
①空室・家賃変動・増税リスク
②金利変動リスク
③販売会社、管理会社倒産リスク
④火災・自然災害リスク
と言う事柄が述べられています。
これらのリスクに対して回避する方法が、
①空室・家賃変動・増税リスク → 将来的にも資産価値が落ちにくい物件を選ぶ
②金利変動リスク → 金利が上昇したとしても無理のない借入をする
③販売会社、管理会社倒産リスク → ノウハウや実績はもちろん、資産状況も確認する
④火災・自然災害リスク → 築年数を確認して物件を選ぶ、火災保険、地震保険に入る
どう思われますか？
回答になっていると思いますか？
突っ込みどころ満載です。f(^ー^;
私はこれに更に幾つか付け加えておきます。
⑤家賃滞納・夜逃げ
⑥”や”の付く商売の人、革命家が住み着く。
⑦事故物件化
⑧建物の老朽・修繕
リスクというのは基本的には「回避出来ない物」と思っています。
リスクが生じたらいかにして原状に戻すかと考えて行動します。
リスクにはその道それぞれの専門家がいますから、その方々に助言指導してもらうだけでなく、家主は絶えず知識と経験と資金を蓄えておかなければいけないのです。
大家業は決して楽ではありませんよ。